L'acquisition ou la vente d'une maison bascule vraiment au compromis (ou promesse). Avant : négociations. Après : calendrier notaire, diagnostics, prêt, et parfois rétractation. Mal cadré, ce document crée stress et contentieux ; bien cadré, il sécurise les deux parties.
Ce que doit contenir un compromis solide
- Prix, modalités de paiement et date cible d'acte
- Description du bien (lots, annexes, meubles inclus ou non)
- Conditions suspensives (prêt, urbanisme, vente d'un autre bien…)
- Diagnostics et informations essentielles déjà remis ou à remettre
Condition suspensive de prêt : le point sensible
Pour l'acquéreur, c'est souvent la protection principale. Pour le vendeur, c'est le risque de voir la vente retomber si le financement échoue. Délai réaliste (souvent 45–60 jours), montant et taux max à indiquer clairement — et un acquéreur déjà passé par une simulation de prêt change tout.
Vérifier ma capacité avant offre
Délais typiques après signature
- Rétractation acquéreur (résidence principale) : 10 jours
- Obtention du prêt : selon la condition suspensive
- Acte authentique : souvent 2 à 3 mois après le compromis
Vendeur : préparer le terrain avant le compromis
Diagnostics à jour, charges de copropriété claires, travaux en cours documentés, situation de copropriété : tout ce qui est anticipé accélère la signature. Un mandat avec matching acquéreur sérieux réduit aussi les offres « sans financement ».
Acquéreur : ne signez pas « pour bloquer » sans dossier
Bloquer un bien sans capacité d'emprunt claire fait perdre du temps à tout le monde. Mieux : accord de principe ou fourchette banque, puis offre, puis compromis.
Questions fréquentes
Compromis chez le notaire ou sous seing privé ?
Les deux existent. Chez le notaire, le cadre est souvent plus sécurisant (conseil, séquestre, vérifications). L'essentiel est un texte clair et complet.
Puis-je me rétracter après le compromis ?
L'acquéreur d'une résidence principale dispose en principe d'un délai de rétractation de 10 jours. Hors ce cadre, seules les conditions suspensives prévues s'appliquent.
Que se passe-t-il si le prêt est refusé ?
Si la condition suspensive de prêt est correctement rédigée et les démarches faites dans les délais, l'acquéreur peut généralement récupérer son dépôt de garantie.